Perceptie of realiteit?

Actie

Gisterenochtend verscheen de eerste Real Estate Trust Barometer als resultaat van een onderzoekssamenwerking van WES – research & strategy en BEREAL. Althans op de website van WES. Bij de nieuwsrubriek van BEREAL dateert de publicatie van het rapport – bij het schrijven van dit artikel – reeds van 9/11. Op zijn minst een opmerkelijk detail gezien de eerste verspreiding  gisterenochtend op Twitter. Dat is ondertussen rechtgezet.

Op beide websites is een vier pagina’s tellend rapport met grafieken te raadplegen na het ingeven van een aantal persoonlijke basisgegevens. Hun beider toelichting van het rapport  op hun websites is identiek waarbij ze zich beperken tot enkele essentiële conclusies van de studie. Hetzelfde artikel verscheen ook in Trends digitaal. Met meer dan gewone interesse dook ik het rapport in.

Kort samengevat blijkt uit het rapport dat meer dan 2000 mensen (hoeveel precies is niet duidelijk) werden bevraagd in Vlaanderen, Wallonië en Brussel over het huidige algemene vertrouwen in de vastgoedsector. 42% van de respondenten geeft aan weinig tot geen vertrouwen te hebben in de vastgoedsector. Ook bij een verdere onderverdeling volgens subcategorieën (vastgoedmakelaars, projectontwikkelaars, bankiers, landmeters, notarissen enz.) blijkt het wanvertrouwen in vastgoedmakelaars, projectontwikkelaars en bankiers (?) hoog te zijn. Notarissen en architecten komen er dan weer vrij goed uit. Vervolgens is er nog een grafiek die aangeeft hoe mensen antwoordden op een paar stellingen aangaande kopen of huren, of investeren in vastgoed een goed idee is, of een huis kopen interessant is enz.  Ten slotte werd deze groep respondenten volgens dit eerder summiere en grafisch opgestelde rapport bevraagd over hun mogelijke investeringskeuze (industriële hangars, kantoorgebouwen, garages, appartementen enz.).

Onmiddellijk dringt een vraag naar duidelijkheid en omstandigheid zich op. Met de conclusies die beide diensten gezamenlijk maken op basis van hun studie, onderstrepen ze dat de oorzaken van het gebrek aan vertrouwen terug te voeren zijn op een tekort aan informatieverschaffing door de vastgoedprofessionals, een onevenwicht tussen prijs-kwaliteit van hun dienstverlening en het gebrekkig nakomen van afgesproken timing. Het is alleen niet erg duidelijk of dit over de mening van kopers/huurders gaat of over over verkopers/verhuurders (de betalende klanten van de vastgoedmakelaar). Intuïtief lijkt het vooral om de eerstgenoemde partij te gaan die niet voor de diensten van een vastgoedbemiddelaar betaalt.

Mijn vraag naar extra informatie over het onderzoek dat leidde tot dit rapport via Twitter aan één van de bezielers van het onderzoek wordt beantwoord met een verwijzing naar de uitleg op de website, informatie die ik reeds kende. Dat is jammer. Niettegenstaande ik de resultaten en conclusies allemaal wel wil geloven, zijn er wel een aantal belangrijke voorwaarden verbonden aan het rapporteren over onderzoek. In dit concrete geval zou het bijvoorbeeld interessant om weten zijn hoeveel respondenten er exact zijn bevraagd, hoe de steekproef precies is gebeurd en met welke overwogen motieven (gezien ook mensen die nog geen directe ervaring met de vastgoedsector hebben gehad, zijn opgenomen), hoeveel er uit elke gewest zijn bevraagd, hoe dit demografisch is aangepakt, wat het aandeel kopers/verkopers en huurder/verhuurder is bijvoorbeeld, enz. Ik kom hier later nog op terug als ik het over ‘de consument’ heb.

Er wordt gesproken over een gedetailleerd onderzoek. Het is noodzakelijk te weten met welke details rekening is gehouden en met welke onderzoeksmethodologie is gewerkt. Onderzoeksgegevens moeten kunnen geverifieerd en desnoods gefalsificeerd worden. Een eerder WES-rapport over leegstand in aanloopstraten contrasteert hier in die zin aanzienlijk mee. Ook dat is opmerkelijk. Naar ik mag hopen, zijn er dus meer dan 5 vragen gesteld dan deze die in grafieken zijn gegoten en het rapport constitueren. En indien zo, is het raadzaam hierover ook iets op te nemen in de duiding van het onderzoekskader.

Reactie

Het was verrassend te zien dat om 15h30 gisterenmiddag CIB-Vlaanderen (Confederatie voor Immobiliënberoepen) en het BIV (Beroepsinstituut voor vastgoedmakelaars) via een persbericht en Twitter gebundeld van leer trokken tegen bovenvermeld onderzoek onder de titel: “Nooit was het vertrouwen van de consument in de vastgoedsector zo groot”. Een stelling die lijnrecht tegenover de boodschap van het rapport staat. Als er al sprake was van een aanzet tot discussie in deze, was dit onmiddellijk polariserend van toon. Mijn aandacht verscherpte. Nog meer toen ik zag dat in het persbericht enkel WES werd vermeld als onderzoekende partij en niet BEREAL. Mogelijk heeft dit te maken met het recente vertrek van een van de BEREAL-bezielers van het onderzoek bij het CIB. Maar dat is gissen, dus enkel als opmerkzaamheid te beschouwen.

CIB en BIV beamen in het persbericht een aantal aspecten die in het rapport en de conclusies zijn opgenomen. De toegenomen professionalisering en verankering ervan zijn inderdaad feitelijk. De wettelijk vastgelegde plichtenleer van de vastgoedmakelaar vormt een normatief-ethisch kader dat middels tuchtprocedures kan worden afgedwongen na een klacht bij de uitvoerende kamer van het BIV. Die repressieve inhaalstrategie heeft samen met de verplichte burgerlijke aansprakelijkheid voor de makelaar de zaken de voorbije jaren inderdaad wel wat gereguleerd. Ook dat beleggen in vastgoed nog altijd een goede investering blijft, wordt door deze organisaties unaniem onderschreven, al is dat natuurlijk stating the obvious.

De consument?

De polarisatie tussen WES/BEREAL en CIB/BIV blijkt vooral uit wat de titel van het persbericht van het CIB laat vermoeden. Het rapport onder beschouwing zou ‘een perceptie’ van de consument laten zien die lijnrecht tegenover ‘de realiteit’ staat. Over de perceptie hebben we het al kort gehad hierboven, over de betekenis van het begrip consument en realiteit volgens het CIB/BIV nog niet.

Even herhalen. Het rapport waartegen het CIB/BIV fulmineert is niet duidelijk in benadering van wie bevraagd is (wie is de consument?) waardoor de oorsprong van die zogenaamde perceptie vaag blijft (koper of verkoper, huurder of verhuurder, klant of geen klant van de vastgoedspeler). Dat wordt immers noch in het rapport, noch in de bijhorende uitleg op de websites precies gestipuleerd.

Het CIB/BIV stellen gezamenlijk in hun reactie eerst dat het vertrouwen in een vastgoedkantoor en -makelaar om een onroerend goed te verkopen, te verhuren of te beheren nog nooit zo groot is geweest. Een argument vanuit het perspectief en de perceptie van de (betalende) klant van het vastgoedkantoor dus. Een realiteit als een ander. Eerder een verhaal als een ander dus. Wie de consument is bij beide partijen, is alvast primordiaal voor een degelijke analyse.

Het marktaandeel van de sector overschreed bij verkoop in 2012 voor het eerst de  50%. Doorheen de jaren is het marktaandeel enkel verder blijven groeien en bedraagt het momenteel 56%. Meer dan 1/3de van de verhuurders kiest voor een vastgoedmakelaar om hun huurwoning op de markt aan te bieden.

Bron: http://www.cibweb.be

Verder verwijzen ze bij de cijfers niet naar een bron, wat de overtuigingskracht afzwakt en mijns inziens weinig moeite vraagt. Ze vervolgen het gevecht om vertrouwen met een blik op klantentevredenheid. De hele sector scoort hier volgens het CIB gemiddeld 7,7/10. “83% van de klanten zou hun vrienden of familie aanraden om ook via een vastgoedkantoor te verkopen.”, aldus het persbericht nog. Ook hier wordt de klant van de vastgoedbemiddelaar vooropgesteld, niet noodzakelijk de consument die het rapport voor ogen had, hoewel dit – nogmaals – volstrekt onduidelijk is.

Het is noodzakelijk te weten aan welke kant van het verkoop-, verhuur- of beheerproces de respondenten zich – al dan niet gedeeltelijk – bevonden. De betekenis van het woord perceptie in het rapport heeft immers betrekking op ‘het vertrouwen van de Belgen’. Pas dan kan vergeleken en van een eventuele kloof gesproken worden.

Dat element zorgt samen met een gebrek aan onderzoeksethiek bij beide opiniemakers voor een nonsensicale discussie aan de oppervlakte. Bovendien maken ze zich beiden schuldig aan een kritiek die uit het rapport over de perceptie van de vastgoedsector blijkt, namelijk dat er een tekort aan informatieverschaffing is.

Hoe dan wel?

Wie geen oplossingen suggereert voor de materie waarop hij/zij kritiek geeft, maakt er zich iets te gemakkelijk van af. Daarom geef ik graag enkele vrijblijvende suggesties mee.

Om te beginnen alle lof voor de initiatiefname van WES en BEREAL om dit onderzoek aan te vangen. Er is nood aan verdere professionalisering van de sector en het perceptievraagstuk is een belangrijk gegeven, niet alleen bij de consument, maar ook bij de zelfperceptie van de makelaars bijvoorbeeld. Zie in dit verband bijvoorbeeld het onderzoek van J.R. Webb uit 2000 (An Inquiry into the Professional Self Image of Real Estate Agents).

Kennis over het onderzoekskader en het profiel van de steekproef bij rapportages als deze is belangrijk om het rapport te kunnen begrijpen. Dat maakt het ook verifieerbaar door derden. Een dergelijk rapport moet kunnen worden overgedaan met een andere arbitraire groep respondenten om echt valabel te kunnen beschouwd worden. Op dit moment is dit niet het geval. Naar ik hoop komt er nog een omstandiger uitgeschreven rapport dat tegemoet komt aan de hiaten die ik in het eerste deel van deze bijdrage beschreef. Alleen dan kan er mee geschermd worden en in discussie over worden gegaan.

Wat het rapport zelf betreft, zou het ten slotte ook interessant zijn meer inzicht te kunnen krijgen in de doelstellingen van het onderzoek en hoe hiermee is omgegaan in het bepalen van de steekproef. De vragenlijst omvatte vermoedelijk meer dan de 5 vragen die grafisch in het rapport zijn verwerkt. Zoals geponeerd moet duidelijk de doelgroep in het licht van ‘consument’ worden gedefinieerd. Over welke actoren binnen het proces gaat het? Klanten van bemiddeling of eindgebruikers?

Een belangenorganisatie als het CIB heeft de plicht om de immobiliënberoepen te verdedigen in discussies als deze. Alle begrip hiervoor. Toch dient bijkomend gezegd dat het rapport, hoe onvolkomen op sommige terreinen, gewag maakt van een hele reeks vastgoedprofessionals en het dus niet enkel heeft over bemiddelaars en syndici/rentmeesters (verkoop – verhuur – beheer). Een beroepsinstituut als het BIV waakt over de vastgoedmakelaars en syndici/rentmeester zoals ze zelf aangeven op hun website. Hun gebundelde reactie met het CIB is zo gezien wel begrijpelijk, doch betwistbaar. Waar het CIB belangen verdedigt van het beroep, waakt het BIV over de plichten van het beroep en de rechten van de eindgebruiker als consument. Dat is echter een totaal andere discussie die mogelijk te weinig wordt gevoerd, maar ons hier te ver zou leiden.

Het is alleszins raadzaam – gebundeld of niet – om onderzoeksgegevens inhoudelijk op hetzelfde niveau reactionair in vraag te stellen en er zeker van te zijn dat het om dezelfde doelgroep gaat als er bepaalde standpunten met cijfers moeten verdedigd moeten worden. Zeker als die argumenten zelf lijnrecht tegenover worden aangevoerd.

Kortom

Er zal de komende maanden en jaren nog veel werk zijn om de vastgoedsector blijvend te professionaliseren op ethisch vlak om een scheefgetrokken perceptie – van welke aard dan ook – recht te trekken. Dat kan enkel efficiënt gebeuren als er constructief wordt samengewerkt voor het uitrollen van onderzoeken als deze.

Bovendien moet er mijns inziens niet enkel repressief (plichtenleer en tuchtprocedure), maar ook preventief samengewerkt worden om tot een menselijkere vastgoedsector te komen waarbij deontologie en ethiek het louter normatieve karakter overstijgen en intermenselijke waarden en soft-skills meer worden geïntegreerd om ook de afnemende consument (koper, huurder enz.) te overtuigen van de (meer)waarde van de vastgoedprofessional.

Tot slot doe ik graag een blijvende oproep om onderzoekssamenwerkingen met onderwijsinstellingen te intensifiëren zodat zij vanuit hun expertise de professionalisering van de sector mee kunnen begeleiden. Gezien de explosie van de studentenaantallen jaar na jaar binnen de richting vastgoedmakelaardij en het grote belang om degelijk en in het werkveld gefundeerd onderwijs te bieden om zo goed opgeleide professionals af te leveren, dringt een gezamenlijke kijk op onderwerpen als deze zich meer dan ooit op.

 

Deze bijdrage verscheen uitsluitend ten persoonlijke titel.
Beeld: © Koen Van Damme

 

 

 

Advertenties

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s